Das Coro­na­virus hat die Digi­ta­li­sie­rung im Einzel­handel (Online­handel) und in der Büro­ar­beit (Home-Working) deut­lich beschleu­nigt. Hinzu treten die gravie­renden Einbrüche in Gastro­nomie, Hotel­lerie und der Frei­zeit- und Kultur­wirt­schaft. In der Folge stehen die gewach­senen Zentren, d.h. Innen­städte, Stadt­teil­zen­tren und Klein­stadtzen-tren, vor einem grund­le­genden struk­tu­rellen Wandel. Die Verän­de­rungen sind sehr schnell, umfas­send und tief­grei­fend, viel­fältig und unüber­sicht­lich – und sie treffen nicht wenige Betei­ligte in ihrer Substanz. Diese Situa­tion setzt die Akteure der Entwick­lung der Zentren unter großen Druck – und der „Markt“ wird die Probleme in diesem Fall nicht lösen, im Gegen­teil. Es ist eine orien­tie­rende, ordnende und unter­stüt­zende Hand gefragt. Das müssen in der Regel die öffent­li­chen Hände, insbe­son­dere die Kommunen, sein, die sich mit Kompe­tenzen zu den hier rele­vanten Gebieten des Einzel­han­dels, der Immo­bi­li­en­wirt­schaft, der Gastro­nomie, der Kultur und der Zivil­ge­sell­schaft verstärken bzw. diese einbinden müssen.

Die Kommunen sind gefor­dert, Rahmen­be­din­gungen schaffen, die die privaten Akteure in die Lage versetzen, ihre Geschäfts­mo­delle und ihre Immo­bi­lien zu erneuern. Heraus­for­de­rungen und Chancen für die Innenstädte

Kurz­fristig:

Es wird wegen Geschäfts­auf­gaben von Einzel­ge­schäften, Gastro­nomie etc. und dem Rückzug der Waren- und Kauf­häuser und der Filia­listen (von denen viele schon längst auch „online“ sind!) zu Leer­ständen kommen. Daraus kann ein sich selbst beschleu­ni­gender Nieder­gang entstehen. Innen­städte werden von ihren Besu­chern als Gesamt­zu­sam­men­hang erlebt und nicht zuletzt wegen der Belebt­heit des öffent­li­chen Raums geschätzt. Deshalb gilt es, die abseh­baren oder bereits bestehenden Leer­stände möglichst schnell neu, ggf. mit Zwischen­nut­zungen, zu belegen und die Innen­stadt als Ort, „wo etwas los ist“, wo es immer wieder „Neues zu sehen“ gibt, zu stärken – gerade in einer Phase des Umbruchs. Geschieht dies nicht, ist ein nach­hal­tiger Bedeu­tungs­ver­lust wahrscheinlich.

Ein Ad hoc-Manage­ment, das kurz­fristig (nur) von der Kommune geschaffen werden kann, sollte deshalb Zwischen- oder Nach­nut­zungen orga­ni­sieren, am besten inno­vativ und indi­vi­duell, ggf. temporär (pop ups), gern hybrid bzw. Multi-Channel (stationär und digital) Märkte, Veran­stal­tungen, Aktionen orga­ni­sieren, um (zusätz­lich zum Handel) Besuchs­an­lässe zu schaffen und das soziale und kultu­relle „Erlebnis Innen­stadt“ zu stärken

Ggf. ökono­misch inter­ve­nieren: Anmie­tung von Flächen für Zwischen­nut­zungen, Anschub­förde-rung für inno­va­tive Formate, Zwischen­er­werb stra­te­gi­scher Immobilien.

Aber: das kurz­fris­tige Eingreifen durch die Kommune darf nicht dazu führen, dass die fällige Absen­kung der Einzel­han­dels­mieten in vielen Lagen verzö­gert oder verhin­dert wird

Mittel­fristig:

Die Innen­stadt kann/soll (wieder) ein je Stadt einzig­ar­tiger Ort werden mit Ange­boten und Erlebnis-sen, die es sonst nirgendwo gibt!Dazu müssen insbe­son­dere die privat­wirt­schaft­li­chen Akteure, d.h. die Gewer­be­trei­benden (Einzel-handel, Gastro­nomie, Dienst­leister usw.) und die Immo­bi­li­en­ei­gen­tümer mit der Kommune zusam­men­ar­beiten. Diese sollte auch Kultur- und Bildungs­ein­rich­tungen sowie soziale Träger einbinden und die Bevöl­ke­rung betei­ligen. Die Akteure bilden ein „Bündnis für die Innen­stadt“ und entwi­ckeln einen Master­plan als Ziel­bild und Rahmen­kon­zept für die zukünf­tige Innen­stadt. Der Master­plan gibt eine Orien­tie­rung für die zukünf­tige räum­liche und funk­tio­nale Struktur und wird mit Projekten und Maßnahmen konkre­ti­siert und laufend fort­ge­schrieben. Die Einbin­dung der verschie­denen Akteure, die Erar­bei­tung des Master­plans sowie die Entwick­lung und Reali­sie­rung von Projekten und Maßnahmen erfor­dern ein Trans­for­ma­ti­ons­ma­nage­ment. Es bündelt die Ressourcen der Kommune, bereitet gemeinsam getra­gene Maßnahmen vor und setzt diese in Koope­ra­tion mit den Akteuren um. Es kann kurz­fristig inter­ve­nieren, ggf. mit Ankäufen von Immo­bi­lien oder Finan­zie­rung von Inno­va­ti­ons­pro­jekten, wenn die konven­tio­nellen Instru­mente und Verfahren der öffent­li­chen Verwal­tung nicht oder zu spät greifen.

Die Kommunen unter­stützen die Trans­for­ma­tion auch mit boden­recht­li­chen Instru­menten, insbeson-dere mit dem Beson­deren Vorkaufs­recht (§25 BauGB) und ggf. dem Einsatz des Beson­deren Städte-baurechts (Zweites Kapitel BauGB), dessen Anwen­dung durch den Gesetz­geber aller­dings deut­lich erleich­tert werden muss.

Hinzu­treten sollte die bewährte Städ­te­bau­för­de­rung („Leben­dige Zentren“), um den Kommunen die Finan­zie­rung ihres erfor­der­li­chen Enga­ge­ments in der Trans­for­ma­tion der Zentren zu erleichtern.

Bausteine einer mittel­fris­tigen Trans­for­ma­tion können bzw. sollten sein:

Es ist viel­fach ein Umbau (zu) großer Laden­flä­chen, von Waren- und Kauf­häu­sern und von Bü-roflä­chen erfor­der­lich, um den neuen Anfor­de­rungen zu entspre­chen. Viel­fach kann und sollte der öffent­liche Raum verbes­sert werden durch

Schaffung/Verbesserung hoher Aufenthaltsqualität,

Schaffung/Verbesserung von Flächen für Veran­stal­tungen, ggf. Verkür­zung und Konzen­tra­tion von Einkaufsbereichen.-

Mehr Viel­falt der Ange­bote und Nutzungs­mi­schung­in­no­va­tiver, indi­vi­du­eller Handel + Gastro+ Kultur + Hand­werk + expe­ri­men­telle und tempo­räre Nutzungen usw. werden ermög­licht durch:

Koope­ra­tion der Eigen­tümer und Geschäfte, ggf.in zusam­men­hän­genden Berei­chen der In-nenstadt (Geschäfts­straßen, Plätze, Quar­tiere), um einen attrak­tiven Nutzungsmix zu schaffen. Dies kann durch Geschäfts­stra­ßen­ma­nage­ment bzw. Flächen­ma­nage­ment, das gemeinsam von Kommune, Gewer­be­trei­benden und Eigen­tü­mern getragen wird, durch neue Modelle von Busi­ness Impro­ve­ment Districts oder neue ökono­mi­sche Modelle für Nutzungs­mi­schung (s.u.) umge­setzt werden.

Neue ökono­mi­sche Modelle für Nutzungsmischungz.B. Quer­sub­ven­tion („starke‘“Nutzungen unter­stützen „schwache“), zugunsten wenig zahlungs­fä­hige Nutzungen (Kultur, Hand­werk, expe­ri­men­telle und tempo­räre Nutzungen).

Mehr Begeg­nung und Kommu­ni­ka­tion im öffent­li­chen Raum durch Märkte, Stra­ßen­kultur, Veran­stal­tungen, getragen von Kommune und Geschäfts­welt (City Marketing).

Ansied­lung und Präsenz öffent­li­cher Einrich­tungen in der Öffent­lich­keit: Depen­dance der Museen in Laden­ge­schäften, Stra­ßen­theater, Projekt- und Semi­nar­räume von Schulen und Hoch­schulen usw..

Heraus­for­de­rungen und Chancen für Stadt­teil­zen­tren und Kleinstädte

Wie in den Innen­städten großer Städte wird es wegen Geschäfts­auf­gaben von Einzel­ge­schäften und Rückzug von Filia­listen zu Leer­ständen kommen. Dies kann im Falle ohnehin geschwächter Stadt­teil- und Klein­stadt-Zentren bis zur Auflö­sung der Zentrums­funk­tion führen. Die abseh­baren Funk­ti­ons­ver­luste der Innen­städte im Handel und als Büro­ar­beits­platz können dazu führen, dass die dezen­tralen Zentren Stadtteil‑, Quar­tiers- und Klein­stadt-Zentren an Funk­tion und Bedeu­tung gewinnen. Stär­kung der Versor­gungs­funk­tion Stadtteil‑, Quar­tiers- und Klein­stadt-Zentren können weiterhin bzw. zukünftig eine zentrale Rolle in der wohnungs­nahen Versor­gung und für das öffent­liche Leben in den Quar­tieren bzw. Klein­städ­ten­haben. Dies setzt voraus, dass ein attrak­tives Angebot des tägli­chen Bedarfs inte­graler Bestand­teildes Zentrums ist, d.h. nicht außer­halb konzen­triert ist.

Anker­nut­zungen der Zentren sind

Lebens­mittel

Droge­rie­waren

Lebens­mittel- und Dienstleistungshandwerk

Gesund­heits­ver­sor­gung

Ggf. Soziale Einrich­tungen bzw. Treff­punkte und Kitas

Daran anla­gern können sich neue Kombi­na­tionen, die statio­näre Ange­bote mit digi­talen verknüpfen, die Handel mit Hand­werk, Dienst­leis­tungen und Gastro­nomie verbinden, die unter Nutzung von Syner­gie­ef­fekten den Vorteil der Kunden­nähe und persön­li­chen Bera­tung ausspielen.

Stär­kung der Kommunikationsfunktion

Ange­sichts der wach­senden Zahl der Ein-Personen-Haus­halte, der Zunahme flexi­bler Arbeits­zeitmo-delle und insbe­son­dere von Home-Office bzw. Remote-Working nimmt der Wunsch bzw. Bedarf nach Abwechs­lung, Begeg­nung und Kommu­ni­ka­tion zu. Stadtteil‑, Quar­tiers- und Klein­stadt-Zentren können – in Kombi­na­tion mit einer guten Nahver­sor­gung – als Knoten­punkte des gesell­schaft­li­chen Lebens gestärkt werden durch

Gute Aufent­halts­qua­lität im öffent­li­chen Raum

Gastro­nomie

CoWor­king Space

Soziale und ggf. kultu­relle Nutzungen

Ausbau als Mobi­li­täts­knoten (Schnitt­stelle ÖV-IV)

Auf diese Weise können insbe­son­dere die Quar­tiers- und Stadt­teil­zen­tren zum „Third Place“ zwi-schen der privaten Wohnung und dem (Haupt-) Arbeits­platz und den Einrich­tungen in der Großstadtwerden.

Hand­lungs­be­darf

für die Innen­städte der Groß­städte werden auch in den Stadtteil‑, Quar­tiers- und Klein­stadt-Zentren die Akteure vor Ort intensiv in die Konzept­ent­wick­lung und die Umset­zung einge­bunden werden müssen. Ebenso muss die Kommune Know-How mindes­tens aus den Berei­chen Einzel­handel und Immo­bi­li­en­wirt­schaft einbinden. Es ist zu erwarten, dass ein Teil der Privat­ei­gen­tümer von Wohn- und Geschäfts­häu­sern im abseh­baren Umbruch (Leer­stände, Neuaus­rich­tung der Immo­bilie oder sogar grund­le­gende Umstruk­tu­rie­rung und Neuord­nung der Nach­bar­schaft) mit den daraus erwach­senden Heraus­for­de­rungen über­for­dert sein wird. Diese sollten von der Kommune oder Beauf­tragten aktiv ange­spro­chen und ggf. mit einer seriösen aufsu­chenden Bera­tung – letzt­lich zum eigenen Vorteil – zur Mitwir­kung unter­stützt werden.Für die Siche­rung und ggf. Stär­kung der Anker­nut­zungen der Nahver­sor­gung und der Ausbau von Mobi­li­täts­knoten ist die Siche­rung eines Beson­deren Vorkaufs­rechts (§25 BauGB) sinn­voll und können Eingriffe in die gewach­sene Grund­stücks- und Gebäu­de­struk­turen („Funk­ti­ons­schwäche-Sanie­rung“ BauGB § 136 (2) 2.) erfor­der­lich sein